ASESORÍA PARA VENDEDORES EN PUERTO VALLARTA
Llevas años con una propiedad aquí.
Así se hace la salida bien.
Casi toda la incertidumbre al vender en Puerto Vallarta es de procedimiento, no de intuición: cuánto costará realmente el ISR, qué documentos deben estar en orden y quién tiene que firmar. Trabajo ambos lados de este mercado, en inglés y español, y pongo esas respuestas frente a ti antes de listar.
AMPI
Certificada · Coldwell Banker La Costa
+5
Años en bienes raíces en Puerto Vallarta
EN / ES
Representación bilingüe para compra y venta
ISR
Ambos métodos de cálculo antes de listar
POR QUÉ LOS LISTADOS FALLAN
Un listado que se queda parado casi siempre tiene una razón que puedes nombrar.
Tres razones por las que una propiedad bien ubicada en PV puede quedarse parada, y ninguna de ellas es el mercado.
01
Precio calculado para el comprador equivocado
Los comparables locales describen la demanda local. Si tu comprador probable es estadounidense o canadiense, llega con expectativas distintas, financiamiento distinto y otra lectura de la vista al mar, la condición llave en mano y el potencial de renta. Un precio calculado solo contra la demanda local puede leer mal lo que ese comprador ve, en cualquiera de las dos direcciones. Vale la pena revisarlo antes de fijar el número.
02
Presentado en un solo idioma
Un comprador en Arizona u Ontario busca en inglés. Si tu listado existe únicamente en español, en portales dirigidos a un público local, es más difícil que ese comprador lo encuentre y más difícil que su propio agente lo evalúe. Llegar a ellos implica presentar la propiedad y su documentación en inglés, y contacto directo con los agentes que los representan.
03
La conversación del ISR nunca ocurrió
Una venta puede frenarse en la mesa de cierre cuando el vendedor se entera ahí de su ISR. El número se siente grande, la operación se siente incierta y la decisión se toma bajo presión. Hacer el cálculo antes de listar mueve esa conversación a un momento en el que todavía tienes opciones. Negocias desde un número que ya viste.
CUANDO LA RUTA OBVIA NO ALCANZA
No toda venta corre por la ruta obvia.
Hay expedientes sencillos. Título limpio, un solo propietario, documentos en orden y un comprador que puede pagar. Esos avanzan en tiempo, y sobre todo necesitan a alguien que los mantenga en movimiento.
Otros no, y rara vez es por el precio. Es documentación incompleta o inconsistente con la escritura. Un financiamiento que no encaja con la propiedad o con el comprador. Una operación internacional donde varios profesionales e instituciones tienen que alinearse antes de poder firmar. O dos asesores que te dieron respuestas contradictorias y ninguna forma de saber cuál aplica a tu caso.
Ese es el trabajo que hago. Investigo qué está deteniendo realmente el expediente, aclaro qué significa cada requisito, identifico las rutas que sí están abiertas, documento lo que tenemos y lo que todavía falta, y coordino a los profesionales notariales, legales, fiscales y financieros que se encargan de su parte. Yo no presto esos servicios, y no puedo prometer que todo expediente difícil cierre. Sí puedo asegurarme de que sepas qué lo está deteniendo y cuáles son tus opciones.
“No puedo prometer que toda operación cierre. Sí puedo decirte qué la está deteniendo, cuáles rutas están abiertas y quién tiene que autorizar cada una.”
Agenda la llamada →LO QUE REALMENTE VAS A RECIBIR
El ISR no es el misterio que la mayoría de vendedores creen.
El impuesto sobre ganancias de capital mexicano es real. También es cuantificable: el notario está obligado a calcularlo de dos formas y pagas la menor. La única manera de conocer tu número es correr ambos métodos con tus propias cifras antes de listar.
Dos métodos de cálculo. Pagas el menor.
El notario está obligado por ley a calcular el ISR de dos formas: tasa fija sobre el precio bruto de venta, y el método de ganancia real (precio de venta menos costo original, ajustado por mejoras e inflación). Cuál resulta menor depende de tu precio de compra original, tus mejoras documentadas y cuánto tiempo has tenido la propiedad. Por eso se corren los dos.
Desglose completo antes de decidir cualquier cosa.
Antes de listar, modelamos tu rendimiento neto: ISR (ambos métodos), honorarios de notario (típicamente 1% a 1.5% del precio de venta), comisión del agente y costos de cierre. Ves el número modelado, y los supuestos detrás de él, antes de comprometerte a nada.
Ganancias en USD de vuelta a tu banco. Así funciona.
Las ganancias netas se transfieren en USD a tu cuenta bancaria designada. Los bancos estadounidenses y canadienses pasan las transferencias internacionales por una revisión estándar de cumplimiento, que es un proceso documentado con papeleo, no una sorpresa. Tu CPA maneja los reportes transfronterizos, y te refiero con los profesionales que hacen ese trabajo.
REQUISITOS LEGALES
Lo que las leyes antilavado de México requieren de ti.
La ley federal mexicana exige que toda transacción inmobiliaria documente el destino de los recursos de la venta. Aplica a todo vendedor, sin importar su nacionalidad. Tu notario y coordinador de cierre gestionan el proceso, pero necesitas saber qué documentos preparar con anticipación.
Un comprobante de transferencia que muestre claramente: nombre del banco, número de cuenta del emisor, número de cuenta del receptor y nombre completo del receptor. El notario debe poder rastrear el dinero del origen al destino sin vacíos.
No es un problema, pero requiere documentación adicional. Para un fideicomiso personal o familiar: documentos de constitución del fideicomiso, apostillados y traducidos al español por un traductor certificado. Para una LLC o corporación: acta constitutiva, constancia de buen estado y acuerdo operativo, también apostillados y traducidos. Si la entidad tiene más de un socio, cada uno debe ser identificado con copia de pasaporte y un formulario KYC.
Esa persona debe ser identificada formalmente. Deberás proporcionar copia de su pasaporte y completar un formulario de Conoce a tu Cliente (KYC) en su nombre. Esto aplica ya sea que el receptor sea una persona, un fideicomiso o una entidad corporativa.
¿ES ESTA CONVERSACIÓN PARA TI?
Esta conversación tiene sentido para un vendedor específico.
Es para ti si:
- Tienes propiedad en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit
- Compraste hace 3 o más años y la plusvalía se ha movido a tu favor
- Tu comprador probable es estadounidense o canadiense, y tu listado tiene que llegarle en inglés
- Quieres entender el número neto real antes de decidir cualquier cosa
No es para ti si:
- Necesitas vender a precio de emergencia en los próximos 30 días
- Solo buscas una valuación para comparar con otros agentes
- Quieres que te digan lo que quieres escuchar en lugar de lo que muestran los datos
Los vendedores con quienes mejor trabajo son los que quieren información precisa, no estimaciones cómodas.
EL SIGUIENTE PASO
15 minutos. Entiende lo que implica tu venta.
Sin compromiso de listado. Sin presión. Revisamos tu propiedad, tus documentos y tu momento. Sales con un panorama claro del proceso, de qué preguntas de ISR aplican a tu situación y de qué habría que preparar antes de listar.
O escríbele directamente a Kali: kali.tovar@cblacosta.com