KALI TOVAR · PANORAMA DEL MERCADO MLS
Cómo se mueve realmente el mercado de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit.
Una lectura en lenguaje claro del registro MLS, escrita para compradores que apenas conocen esta costa. Cada cifra viene de un informe publicado. Nada de esto es un pronóstico.
- Condominios · ventas cerradas del 1 de enero al 28 de agosto de 2026
- Casas · ventas cerradas del 4 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026
- ¿Qué es esto?
- Un corte de las propiedades en venta y las ventas cerradas registradas en el MLS regional, la base de datos compartida que usan las inmobiliarias locales para listar y vender.
- ¿Qué mercados cubre?
- Puerto Vallarta, en Jalisco, y Riviera Nayarit, en Nayarit: los dos lados de la Bahía de Banderas. Condominios y casas, reventa y preventa.
- ¿Qué periodos cubre?
- Dos conjuntos de datos separados. Los condominios cubren ocho meses de 2026; las casas, doce meses móviles. Nunca se combinan.
- ¿Por qué le importa a un comprador?
- Antes de ver una sola propiedad, te dice cuánto hay en venta, qué tan rápido se vende y qué tan cerca del precio pedido están cerrando realmente los vendedores.
Condominiosdel 1 de enero al 28 de agosto de 2026
- En venta
- 2,518
- En proceso
- 183
- Ventas cerradas
- 667
Casasdel 4 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026
- En venta
- 689
- En proceso
- 41
- Ventas cerradas
- 314
EMPIEZA AQUÍ
Cinco términos, y esta página se explica sola.
La historia de abajo separa dos productos muy distintos y usa tres medidas una y otra vez. Esto es lo que significa cada una, en palabras simples.
Reventa
Una propiedad ya existente que vende su dueño. Está construida, se puede visitar y su precio se negocia entre el dueño y el comprador.
Preventa
Una unidad que vende un desarrollador antes o durante la construcción. Compras sobre planos o en obra, y el precio lo fija el desarrollador.
- Meses de inventario
Cuánto durarían las propiedades que hoy están en venta si se siguieran vendiendo al ritmo reciente de cierres del MLS.
12 meses significa que, a ese ritmo, la oferta actual equivale a cerca de un año de ventas. No es una promesa de que una propiedad en particular tarde un año en venderse.
- Días en mercado
El tiempo mediano que una venta cerrada estuvo publicada antes de venderse. La mitad de las ventas tardó menos y la otra mitad tardó más.
174 días significa que la venta típica cerró en poco menos de seis meses.
- Venta sobre lista
Cómo se comparó el precio final con el último precio pedido de esa misma propiedad.
96% significa que, en promedio, una propiedad que se listó por última vez en $100 cerró en cerca de $96.
CAPÍTULO 1 · CONDOMINIOS DE REVENTA
Reventa: el mercado que puedes visitar hoy.
Condominios existentes que venden sus dueños. Es la parte más clara del registro, porque cada cierre de reventa pasa por el MLS.
¿Qué mercado de reventa se mueve más rápido ahora mismo?
Puerto Vallarta. Sus condominios de reventa tienen 14.4 meses de inventario y una mediana de 174 días para cerrar, frente a 22.4 meses y 226 días en Riviera Nayarit, sobre 311 y 162 ventas cerradas.
| Región | En venta | En proceso | Ventas cerradas | Meses de inventario | Días medianos en mercado, ventas cerradas | Venta sobre lista |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | 559 | 58 | 311 | 14.4 meses | 174 días | 96.4% |
| Riviera Nayarit | 454 | 45 | 162 | 22.4 meses | 226 días | 95.7% |
- Cómo leer esta gráfica
- Cada panel tiene su propia escala. Compara las dos barras dentro de un panel, nunca una barra de un panel contra la de otro.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 559 en venta · 311 cerradas. Riviera Nayarit: 454 en venta · 162 cerradas.
- Ten en cuenta
- Las propiedades en proceso son un volumen, no una tasa. No pueden convertirse en la proporción de propiedades que llegan a venderse.
¿Dónde se despeja más rápido el inventario de reventa?
Centro North (10.7 meses) y Centro South (11.7) se despejan más rápido; Ixtapa (37.3) es donde más se queda. Nuevo Nayarit, con 13.1 meses sobre 57 cierres, es la única zona de Riviera Nayarit que se mueve al ritmo de Puerto Vallarta.
| Zona | En venta | Ventas cerradas | Meses de inventario |
|---|---|---|---|
| Centro North, Puerto Vallarta | 47 | 35 | 10.7 meses |
| Centro South, Puerto Vallarta | 123 | 84 | 11.7 meses |
| South Shore, Puerto Vallarta | 102 | 63 | 13.0 meses |
| Nuevo Nayarit, Riviera Nayarit | 93 | 57 | 13.1 meses |
| Hotel Zone, Puerto Vallarta | 74 | 45 | 13.2 meses |
| Francisco Villa West, Puerto Vallarta | 53 | 28 | 15.1 meses |
| Marina, Puerto Vallarta | 60 | 29 | 16.6 meses |
| Sayulita, Riviera Nayarit | 16 | 6 | 21.3 meses |
| La Cruz de Huanacaxtle, Riviera Nayarit | 64 | 22 | 23.3 meses |
| Flamingos, Riviera Nayarit | 53 | 17 | 24.9 meses |
| Bucerias, Riviera Nayarit | 140 | 43 | 26.0 meses |
| Aramara, Puerto Vallarta | 29 | 8 | 29.0 meses |
| Mezcales, Riviera Nayarit | 37 | 8 | 37.0 meses |
| Ixtapa, Puerto Vallarta | 28 | 6 | 37.3 meses |
Zonas con muy pocos cierres para medir
- Punta de Mita RN · 27 en venta, 3 cerradas
- Airport PV · 15 en venta, 1 cerradas
- Pitillal North PV · 15 en venta, 4 cerradas
- San Pancho RN · 9 en venta, 1 cerradas
- Jarretaderas RN · 8 en venta, 2 cerradas
- Mojoneras PV · 4 en venta, 1 cerradas
- Guayabitos RN · 3 en venta, 2 cerradas
- Francisco Villa East PV · 3 en venta, 3 cerradas
- Libramiento NE PV · 2 en venta, 4 cerradas
- Litibu RN · 2 en venta, 0 cerradas
- Pitillal South PV · 2 en venta, 0 cerradas
- Universidad PV · 2 en venta, 0 cerradas
- Destiladeras RN · 1 en venta, 0 cerradas
- Nuevo Vallarta East RN · 1 en venta, 1 cerradas
- Cómo leer esta gráfica
- Una barra más corta significa que la oferta activa de esa zona equivale a menos meses de ventas al ritmo reciente de cierres. El conteo de cierres bajo cada nombre te dice cuánta evidencia respalda la barra.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- 14 zonas, cada una con al menos cinco ventas de reventa cerradas. El conteo de cierres se imprime bajo cada nombre de zona.
- Ten en cuenta
- Esto no significa que una propiedad en una zona de barra corta se venda en ese tiempo. Las zonas con pocos cierres, como Sayulita o Ixtapa, son evidencia más delgada que las zonas con decenas.
¿Cuánto tardan las ventas de reventa y cuántas cierran realmente?
Centro South tiene más cierres, 84, con una mediana de 170 días. Marina tiene la mediana más rápida, 144 días sobre 29 cierres; La Cruz de Huanacaxtle la más lenta, 254 días sobre 22.
- Centro South PV · 170 días · 84 cierres
- South Shore PV · 175 días · 63 cierres
- Nuevo Nayarit RN · 193 días · 57 cierres
- Hotel Zone PV · 186 días · 45 cierres
- Bucerias RN · 233 días · 43 cierres
- Centro North PV · 180 días · 35 cierres
- Marina PV · 144 días · 29 cierres
- Francisco Villa West PV · 166 días · 28 cierres
- La Cruz de Huanacaxtle RN · 254 días · 22 cierres
- Flamingos RN · 193 días · 17 cierres
- Mezcales RN · 198 días · 8 cierres
- Aramara PV · 219 días · 8 cierres
- Sayulita RN · 204 días · 6 cierres
- Ixtapa PV · 211 días · 6 cierres
- Cómo leer esta gráfica
- A la izquierda es más rápido; más arriba son más cierres. Cada punto está numerado y nombrado en la clave, así que nada depende de pasar el cursor.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- 14 zonas, cada una con al menos cinco ventas de reventa cerradas. El conteo de cierres se imprime bajo cada nombre de zona.
- Ten en cuenta
- Más cierres suele significar una zona más grande, no más deseable. Centro South es grande; Sayulita es pequeña. Lee el conteo primero como tamaño de mercado.
¿Cuánto piden los vendedores de reventa y cuánto lograron las ventas recientes por metro cuadrado?
En Puerto Vallarta las dos medianas son casi idénticas: $3,883 USD pedido frente a $3,873 USD logrado. En Riviera Nayarit el precio pedido actual es $3,773 USD frente a $3,212 USD logrado.
| Región | Pedido | Cerrado | En venta | Ventas cerradas |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | $3,883 USD | $3,873 USD | 559 | 311 |
| Riviera Nayarit | $3,773 USD | $3,212 USD | 454 | 162 |
Dos conjuntos de propiedades distintos
- Cómo leer esta gráfica
- El punto hueco es la mediana del precio pedido de las propiedades en venta ahora mismo. El punto sólido es la mediana del precio de las ventas que cerraron en el periodo. Ambos por metro cuadrado de área construida total.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 559 en venta · 311 cerradas. Riviera Nayarit: 454 en venta · 162 cerradas.
¿Qué tan cerca del precio pedido cierran realmente los condominios de reventa?
Muy cerca. La reventa de Puerto Vallarta cerró en 96.4% de su último precio de lista y en 95.0% de su precio de lista original; Riviera Nayarit en 95.7% y 93.9%.
| Región | Ventas cerradas | Venta sobre lista | Venta sobre lista original |
|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | 311 | 96.4% | 95.0% |
| Riviera Nayarit | 162 | 95.7% | 93.9% |
¿Cambia mucho de una zona a otra?
No mucho. Todas las zonas de reventa medidas cerraron entre aproximadamente 95% y 100% de su último precio de lista. Las zonas más cercanas a 100% están entre las que tienen menos cierres, así que tómalas como evidencia delgada.
Misma lectura que arriba, un renglón por zona, con el conteo de cierres bajo cada nombre.
| Zona | Ventas cerradas | Venta sobre lista | Venta sobre lista original |
|---|---|---|---|
| Centro North, Puerto Vallarta | 35 | 95.3% | 94.3% |
| Centro South, Puerto Vallarta | 84 | 96.4% | 94.4% |
| South Shore, Puerto Vallarta | 63 | 95.1% | 94.0% |
| Nuevo Nayarit, Riviera Nayarit | 57 | 94.9% | 93.8% |
| Hotel Zone, Puerto Vallarta | 45 | 97.0% | 95.7% |
| Francisco Villa West, Puerto Vallarta | 28 | 98.7% | 95.8% |
| Marina, Puerto Vallarta | 29 | 95.7% | 94.7% |
| Sayulita, Riviera Nayarit | 6 | 96.1% | 95.4% |
| La Cruz de Huanacaxtle, Riviera Nayarit | 22 | 95.4% | 92.6% |
| Flamingos, Riviera Nayarit | 17 | 97.0% | 95.2% |
| Bucerias, Riviera Nayarit | 43 | 95.5% | 92.8% |
| Aramara, Puerto Vallarta | 8 | 97.2% | 97.2% |
| Mezcales, Riviera Nayarit | 8 | 100.0% | 99.2% |
| Ixtapa, Puerto Vallarta | 6 | 99.6% | 98.5% |
- Cómo leer esta gráfica
- Cada punto compara una venta cerrada con el precio de esa misma propiedad. El sólido es el último precio pedido; el hueco es el primero. La distancia entre ambos es lo que se recortó durante la comercialización, antes de una oferta.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 311 cierres. Riviera Nayarit: 162 cierres.
- Ten en cuenta
- Una relación de venta sobre lista de 96% significa que, en conjunto, una propiedad listada por última vez en $100 cerró en cerca de $96. Es un promedio de todo el mercado, no una promesa para una negociación en particular.
CAPÍTULO 2 · CONDOMINIOS EN PREVENTA
Preventa: un producto distinto, medido de otra manera.
Una unidad en preventa la vende el desarrollador, casi siempre desde una oficina de ventas, y muchas de esas ventas nunca entran al MLS. Las gráficas de abajo muestran solo lo que el MLS registró. Léelas como una vista parcial, no como todo el mercado de preventa.
¿Qué registra el MLS de la preventa en cada región?
Puerto Vallarta tiene 965 unidades de preventa activas y 113 cierres registrados en el MLS, lo que da 68.3 meses de inventario. Riviera Nayarit tiene 540 y 81, es decir 53.3 meses.
| Región | En venta | En proceso | Ventas cerradas registradas en el MLS | Meses de inventario, solo cierres del MLS |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | 965 | 54 | 113 | 68.3 meses |
| Riviera Nayarit | 540 | 26 | 81 | 53.3 meses |
Por qué el conteo de cierres está incompleto
- Cómo leer esta gráfica
- Los mismos paneles que el capítulo de reventa, cada uno con su propia escala. El conteo de cierres incluye solo las ventas de preventa que pasaron por el MLS.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 965 en venta · 113 cerradas. Riviera Nayarit: 540 en venta · 81 cerradas.
- Ten en cuenta
- No leas los meses de inventario de preventa como una medida de las ventas del desarrollador ni como señal de que la preventa no se vende. Miden lo que el MLS puede ver.
¿Cuándo se espera que se entregue la oferta de preventa de hoy?
La mayor parte de la preventa activa de Puerto Vallarta está programada para 2027 o después: 727 de 965 unidades, es decir 75%. En Riviera Nayarit son 193 de 540, o 36%.
Unidades de preventa activas por año esperado de entrega
Con entrega en 2027 o después: Puerto Vallarta 727 de 965 (75%), Riviera Nayarit 193 de 540 (36%).
| Entrega esperada | Puerto Vallarta | Riviera Nayarit | Ambas regiones |
|---|---|---|---|
| 2025 y anteriores | 48 | 49 | 97 |
| 2026 | 190 | 298 | 488 |
| 2027 | 418 | 129 | 547 |
| 2028 | 309 | 64 | 373 |
Cierres de preventa registrados en el MLS por año esperado de entrega
De los 194 cierres de preventa que registró el MLS, 61.9% fueron unidades con entrega en 2026. Quienes cerraron por el MLS eligieron sobre todo unidades cercanas a terminarse.
| Entrega esperada | Ventas cerradas registradas en el MLS | Proporción de cierres registrados en el MLS |
|---|---|---|
| 2025 y anteriores | 30 | 15.5% |
| 2026 | 120 | 61.9% |
| 2027 | 41 | 21.1% |
| 2028 | 3 | 1.5% |
Por qué el año de entrega le importa a un comprador
- Muestra cuándo se espera que llegue la oferta de hoy, y cuánta de ella sigue a años de distancia.
- Una entrega más tardía significa más tiempo expuesto al riesgo de construcción, de contrato y de ejecución del desarrollador antes de tener las llaves.
- Es una observación sobre el tiempo, no un resultado garantizado. Hay proyectos que entregan antes, a tiempo y tarde.
- Cómo leer esta gráfica
- Las barras son conteos de unidades de preventa activas, por el año de entrega que declara el desarrollador. Las dos regiones comparten una sola escala, así que las barras se pueden comparar en toda la gráfica.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- En venta: 1,505. Ventas cerradas registradas en el MLS: 194.
- Ten en cuenta
- La distribución de cierres es una proporción de una muestra parcial. El MLS omite ventas directas del desarrollador en todos los años de entrega, así que la forma es más confiable que cualquier conteo individual.
¿Cuánto piden los desarrolladores y cuánto lograron los cierres de preventa registrados en el MLS?
Preventa en Puerto Vallarta: $4,729 USD pedido frente a $4,376 USD logrado por metro cuadrado. Riviera Nayarit: $3,797 USD frente a $3,424 USD.
| Región | Pedido | Cerrado | En venta | Ventas cerradas registradas en el MLS |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | $4,729 USD | $4,376 USD | 965 | 113 |
| Riviera Nayarit | $3,797 USD | $3,424 USD | 540 | 81 |
Dos conjuntos de propiedades distintos
- Cómo leer esta gráfica
- El hueco es la mediana del precio pedido de las unidades de preventa activas. El sólido es la mediana de los cierres de preventa registrados en el MLS. Por metro cuadrado de área construida total.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de condominios, del 1 de enero al 28 de agosto de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 965 en venta · 113 cerradas. Riviera Nayarit: 540 en venta · 81 cerradas.
- Ten en cuenta
- En el registro del MLS, la preventa cerró a su precio de lista: venta sobre lista de 100.0% en Puerto Vallarta y 100.0% en Riviera Nayarit.
Qué revisar antes de comprar en preventa
Los datos de arriba no pueden decirte si un proyecto específico va a entregar. Esto es lo que conviene revisar en su lugar.
Historial de entregas del desarrollador
Proyectos terminados que puedas visitar, no renders de proyectos planeados. Pregunta cuántos entregó, y si fue a tiempo.
Protecciones del contrato
Lee el contrato de promesa de compraventa antes de firmarlo, en un idioma que entiendas. Comprensión antes de la firma.
Estructura del escrow
Dónde se resguarda tu depósito. Fondos en manos de un tercero neutral, no en la cuenta propia del desarrollador.
Calendario de entrega
Un programa de obra con hitos fechados, para que un retraso sea medible y no una sensación.
Calendario de pagos
Cuándo vence cada pago y a qué está ligado. Pagos vinculados a hitos de obra, no solo al calendario.
Cláusula de salida y remedios
Qué pasa si el proyecto no se entrega dentro de un plazo definido, escrito en el contrato.
Es una lista de preguntas, no asesoría legal. La notaría y, cuando haga falta, un abogado revisan los documentos de una compra específica.
CAPÍTULO 3 · CASAS
Casas: una ventana distinta, así que un capítulo aparte.
Las casas vienen de su propia exportación del MLS y cubren doce meses móviles. Una cifra de casas y una de condominios en esta página nunca son comparables.
Doce meses de cierres, no ocho
¿Cuánto inventario de casas hay y qué tan rápido se mueve?
Puerto Vallarta tiene 249 casas en venta y 143 cerradas en doce meses, 20.9 meses de inventario. Riviera Nayarit tiene 440 en venta y 171 cerradas, 30.9 meses. En conjunto, 26.3 meses.
| Región | En venta | En proceso | Ventas cerradas | Meses de inventario |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | 249 | 16 | 143 | 20.9 meses |
| Riviera Nayarit | 440 | 25 | 171 | 30.9 meses |
| Ambas regiones | 689 | 41 | 314 | 26.3 meses |
- Cómo leer esta gráfica
- Cada panel tiene su propia escala. Los meses de inventario dividen las casas en venta entre el promedio mensual de cierres de doce meses.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de casas, del 4 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 249 en venta · 143 cerradas. Riviera Nayarit: 440 en venta · 171 cerradas.
- Ten en cuenta
- Doce meses de cierres, no ocho. La cifra de meses de casas usa un denominador distinto al de todas las cifras de condominios de esta página.
¿Cuánto piden los vendedores de casas y cuánto lograron las ventas recientes por metro cuadrado?
Casas en Puerto Vallarta: $2,318 USD pedido frente a $2,021 USD logrado por metro cuadrado de construcción. Riviera Nayarit: $2,634 USD frente a $2,002 USD.
| Región | Pedido | Cerrado | En venta | Ventas cerradas |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | $2,318 USD | $2,021 USD | 249 | 143 |
| Riviera Nayarit | $2,634 USD | $2,002 USD | 440 | 171 |
| Ambas regiones | $2,530 USD | $2,003 USD | 689 | 314 |
Dos conjuntos de propiedades distintos
- Cómo leer esta gráfica
- El hueco es la mediana del precio pedido de las casas en venta ahora. El sólido es la mediana de las ventas de casas cerradas en los doce meses. Por metro cuadrado de construcción.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de casas, del 4 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 249 en venta · 143 cerradas. Riviera Nayarit: 440 en venta · 171 cerradas. Ambas regiones: 689 en venta · 314 cerradas.
¿Qué tan cerca del precio pedido cierran las casas, y con qué frecuencia por encima?
Las casas cerraron en 96.4% de su último precio de lista en Puerto Vallarta y en 96.7% en Riviera Nayarit. 20 (14.0%) de los cierres de Puerto Vallarta y 23 (13.5%) de los de Riviera Nayarit quedaron por encima de lista; 43 (13.7%) en conjunto.
Cierres de casas por encima de su precio de lista
| Región | Ventas cerradas | Venta sobre lista | Cierres de casas por encima de su precio de lista | Proporción de cierres registrados en el MLS |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Vallarta | 143 | 96.4% | 20 | 14.0% |
| Riviera Nayarit | 171 | 96.7% | 23 | 13.5% |
| Ambas regiones | 314 | 96.6% | 43 | 13.7% |
- Cómo leer esta gráfica
- Medida sobre la misma propiedad: cada venta cerrada contra el último precio pedido de esa misma casa. La segunda gráfica cuenta los cierres que terminaron por encima de su precio de lista.
- Periodo observado
- Ventas cerradas de casas, del 4 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026.
- Muestra
- Puerto Vallarta: 143 cierres. Riviera Nayarit: 171 cierres. Ambas regiones: 314 cierres.
- Ten en cuenta
- Una relación de venta sobre lista de 96% significa que, en conjunto, una propiedad listada por última vez en $100 cerró en cerca de $96. Es un promedio de todo el mercado, no una promesa para una negociación en particular.
QUÉ LLEVARTE DE ESTO
Tres cosas que estos datos pueden hacer por ti, y una que no.
1
Los datos de reventa te ayudan a fijar expectativas.
Te dicen cuánto dura la oferta en una zona, cuánto tardaron las ventas recientes y qué tan cerca del precio pedido cerraron. Ese es el marco para una oferta y para una estrategia de venta.
2
Los datos de preventa muestran lo que viene, no las ventas.
Pueden mostrar cuánto está programado para cada año de entrega y lo que registró el MLS. No pueden mostrar las ventas directas del desarrollador, así que no te dicen qué tan rápido se vende un proyecto.
3
Una propiedad específica sigue necesitando sus propios comparables.
Cada cifra aquí es una mediana de una zona o una región. La unidad que estás considerando tiene su propio edificio, piso, vista e historial, y eso mueve el número más que el promedio de la zona.
Fuente: exportaciones del MLS de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, conjuntos de informes publicados el 31 de agosto y el 2 de septiembre de 2026. Las celdas con menos de cinco ventas cerradas no se reportan.
¿Listo para aplicar estos datos?
Cada número es contexto. Lo importante es cómo aplica a la propiedad, zona y momento específico que tienes en mente. Construyamos el caso juntos.
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